Treppenhausreinigung und Nebenkosten: Was Vermieter umlegen dürfen

Die Kosten der Treppenhausreinigung gehören zu den Betriebskosten. § 2 Nr. 9 der Betriebskostenverordnung (BetrKV) nennt die Säuberung der gemeinsam genutzten Gebäudeteile ausdrücklich: Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküchen und den Fahrkorb des Aufzugs.

Auf die Mieter umlegen darf der Vermieter diese Kosten aber nur, wenn das im Mietvertrag vereinbart ist (§ 556 Abs. 1 BGB). Fehlt die Vereinbarung, bleiben die Kosten beim Vermieter. Abgerechnet wird, was tatsächlich angefallen ist – bei einer Reinigungsfirma also deren Rechnungen.

Bei Gewerbemietverträgen gilt die BetrKV nicht unmittelbar. Nach dem Bundesgerichtshof sind mit dem Begriff „Betriebskosten“ aber auch dort im Zweifel die Kostenarten der BetrKV gemeint – die Gebäudereinigung also eingeschlossen (Urteil vom 08.04.2020, XII ZR 120/18). Kosten außerhalb dieses Katalogs, etwa Verwaltungskosten, müssen eigens vereinbart sein.

In vielen Häusern putzen die Mieter das Treppenhaus im Wechsel selbst. Das ist zulässig, wenn die Pflicht im Mietvertrag steht oder die Hausordnung wirksam Teil des Vertrags ist – etwa als Anlage oder mit ausdrücklichem Verweis. Ein Aushang im Flur reicht dafür nach gängiger Auffassung nicht.

Putzen die Mieter selbst, fallen keine umlagefähigen Kosten für die Gebäudereinigung an. Geschuldet ist dann eine übliche Reinigung, also Kehren und Wischen. Starker Baustaub oder Graffiti gehören nicht dazu.

Wer von der Kehrwoche auf eine Reinigungsfirma umstellen will, sollte vorher prüfen lassen, was der Mietvertrag hergibt. Eine nachträgliche Änderung ohne Zustimmung der Mieter ist rechtlich heikel und hängt vom Einzelfall ab. Für eine Firma spricht in der Praxis vor allem: ein gleichmäßiges Ergebnis, weniger Streit unter Nachbarn und keine Abhängigkeit davon, wer gerade Urlaub hat oder krank ist.

Entscheidend ist das Wort „laufend“. Betriebskosten sind nach § 1 BetrKV laufend entstehende Kosten, Instandhaltung und Instandsetzung sind ausdrücklich ausgenommen. Umlagefähig sind deshalb vor allem die regelmäßige Reinigung von Treppen, Fluren, Zugängen und gemeinschaftlich genutzten Keller- und Nebenräumen, die Reinigung der Aufzugskabine sowie die Reinigungsmittel. Neue Reinigungsgeräte sind dagegen eine Anschaffung, keine laufenden Kosten.

Ein Grenzfall ist die Grundreinigung. Ein regelmäßig wiederkehrender Großputz kann nach der Fachliteratur noch zu den laufenden Kosten gehören. Die einmalige Grundreinigung nach einer Renovierung trägt dagegen in der Regel der Vermieter.

Vorsicht, wenn der Hauswart putzt: Reinigt er das Treppenhaus, darf dieselbe Arbeit nicht zusätzlich als Gebäudereinigung abgerechnet werden (§ 2 Nr. 14 BetrKV). Reparatur- und Verwaltungsanteile seiner Arbeit gehören gar nicht in die Abrechnung.

Nicht in die Position Gebäudereinigung gehören in der Regel:

Für alle Betriebskosten gilt der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit (§ 556 Abs. 3 BGB). Nach dem Bundesgerichtshof muss der Vermieter auf ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis achten (Urteil vom 28.11.2007, VIII ZR 243/06). Das billigste Angebot muss dabei nicht immer gewinnen. Zuverlässigkeit und Leistungsumfang dürfen eine Rolle spielen.

Das gilt auch für den Turnus. Feste Vorgaben gibt es nicht; wie oft geputzt wird, hängt von den Gegebenheiten im Haus ab. Ein Turnus, der deutlich über das Nötige hinausgeht, kann aber unwirtschaftlich sein.

Laut Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbunds lagen die Kosten der Gebäudereinigung im Abrechnungsjahr 2024 im Schnitt bei 0,21 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche und Monat. Für eine 70-Quadratmeter-Wohnung wären das rund 176 Euro im Jahr. Das ist ein bundesweiter Durchschnitt, regional verschieden – verbindlich ist ein Angebot nach Besichtigung. Ein höherer Wert ist nicht automatisch unwirtschaftlich; Größe und Ausstattung des Hauses und der Reinigungsturnus spielen mit hinein.

Wichtig ist ein klar beschriebener Leistungsumfang. Das Amtsgericht Elmshorn gab einem Vermieter recht, weil die vom Mieter vermissten Arbeiten – etwa das Aufnehmen der Fußmatten oder das Reinigen des Treppenhandlaufs – mit der Reinigungsfirma gar nicht vereinbart waren (Urteil vom 25.01.2024, Az. 58 C 111/22). Dass schlecht geputzt wurde, muss nach dem Urteil der Mieter beweisen. Ein schriftliches Leistungsverzeichnis beugt solchem Streit vor.

Haben die Vertragsparteien nichts anderes vereinbart, werden Betriebskosten nach dem Anteil der Wohnfläche verteilt (§ 556a Abs. 1 BGB). Ein anderer Schlüssel, etwa nach Wohneinheiten, braucht eine Vereinbarung. Ausnahme: Bei vermieteten Eigentumswohnungen gilt ohne abweichende Vereinbarung der Verteilerschlüssel der Eigentümergemeinschaft, es sei denn, er widerspricht billigem Ermessen (§ 556a Abs. 3 BGB).

Ein häufiger Einwand kommt aus dem Erdgeschoss: „Ich nutze das Treppenhaus doch kaum.“ Das Amtsgericht Brandenburg an der Havel hat entschieden, dass sich alle Mieter an den Kosten beteiligen müssen, auch wenn einzelne nur die Kellertreppe nutzen (Az. 31 C 295/19). Wie oft jemand den Flur betritt, spielt nach diesem Urteil keine Rolle.

Die Abrechnung muss dem Mieter spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums zugehen, sonst sind Nachforderungen in der Regel ausgeschlossen (§ 556 Abs. 3 BGB). Mieter haben ihrerseits zwölf Monate nach Zugang der Abrechnung Zeit für Einwendungen und können die Belege einsehen.

Vor der Abrechnung lohnt sich ein kurzer Check:

Die Treppenhausreinigung kann als haushaltsnahe Dienstleistung die Einkommensteuer mindern. Nach § 35a Abs. 2 EStG ermäßigt sich die Steuer um 20 Prozent der Aufwendungen, höchstens um 4.000 Euro im Jahr. Dieser Höchstbetrag gilt gemeinsam für alle Aufwendungen nach Abs. 2, also auch für andere haushaltsnahe Dienstleistungen und für Pflegeleistungen – nicht je Rechnung. Begünstigt sind nur die Arbeitskosten, nicht das Material. Nötig sind eine Rechnung und die Zahlung auf das Konto des Dienstleisters.

Auch Mieter können die Ermäßigung nutzen, obwohl sie den Reinigungsvertrag nicht selbst geschlossen haben. Das hat der Bundesfinanzhof bestätigt (Urteil vom 20.04.2023, VI R 24/20). Als Nachweis genügt in der Regel die Nebenkostenabrechnung oder eine Bescheinigung des Vermieters. Für selbst nutzende Wohnungseigentümer gilt das entsprechend über die Hausgeldabrechnung.

Für Vermieter und Firmen greift § 35a nicht, soweit die Kosten Werbungskosten oder Betriebsausgaben sind (§ 35a Abs. 5 EStG).

Treppenhausreinigung lässt sich als Betriebskosten umlegen – wenn der Mietvertrag es vorsieht, die Reinigung laufend erbracht wird und die Kosten angemessen sind. Dieser Beitrag ist ein allgemeiner Überblick, keine Rechtsberatung. Bei Fragen zu Ihrem Mietvertrag helfen Fachanwälte, Eigentümer- oder Mietervereine weiter, bei Steuerfragen der Steuerberater.

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